Zeladoria e manutenção predial

Os serviços de zeladoria são realizados a fim de evitar aborrecimentos  na manutenção predial de condomínios residenciais e comerciais. E quem fica responsável por esse trabalho é o zelador.

Além disso, o zelador deve estar sempre atento a qualquer dificuldades ou transtornos que, muitas vezes, acontecem em condomínios, especialmente em grandes condomínios.

Quais são os serviços de manutenção predial?

Existem três tipos de manutenção realizada em prédios:

  • a manutenção preventiva;
  • a manutenção corretiva; e
  • a manutenção preditiva.

De acordo com a NBR 5674 da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, no item 3.5,  manutenção predial é o “conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários”.

Dito isso, é recomendável que cada proprietário, em se tratando de condomínios, a responsabilidade de observar as normas técnicas e seguir o plano de manutenção recomendado no manual.

Isso porque tal norma prevê a possibilidade de o proprietário delegar o gerenciamento da manutenção da edificação para uma empresa ou um profissional legalmente habilitado. Ou seja, a legislação permite que os serviços sejam terceirizados.

Mas o que faz parte da manutenção predial? Confira abaixo:

Manutenção periódica dos sistemas de segurança

Segurança dos elevadores, funcionamento das câmeras de vigilância, cercas elétricas, interfones e portaria eletrônica.

Prevenção de incêndio

A prevenção consiste em seguir as instruções dos fabricantes de equipamentos, como extintores de incêndio, canalização de gás, para-raios, alarmes contra fogo etc. Além das fiação e das instalações elétricas, por no mínimo a cada biênio por equipe especializada.

Hidráulica

Verificação dos encanamentos e limpeza de ralos, sifões, caixas de gordura etc., limpeza dos reservatórios de água, localização e reparo de vazamentos e infiltrações.

Limpeza

Limpeza de depósitos de resíduos, principalmente das lixeiras que ficam no passeio limpeza das áreas públicas, e conservação da estrutura externa da construção.

Jardinagem

A manutenção dos jardins deve contar com limpeza do jardim,  podas de árvores do jardim e do passeio, corte de grama, replantio de mudas, aplicação de  inseticidas, se for o caso, limpeza das pedras, fontes de água, entre outros.

Tudo isso sempre de acordo com as orientações da ABNT.

Quais são as funções de um zelador de condomínio?

A função do zelador é fiscalizar tudo o que acontece no condomínio, além de cuidar do bom funcionamento do prédio.

Além disso, é o zelador a pessoa que mantém um contato direto com o síndico, como também auxilia nas atividades administrativas e rotineiras do condomínio, a fim de que o dia a dia do condomínio transcorra tranquilamente.

Uma das principais funções de um zelador no condomínio é a de  sempre manter contato os moradores, com os agentes de limpeza, com o porteiro, assim como atua na administração, resolve problemas de última hora e mantém tudo funcionando ou seja, ele “anda” e conhece todos e tudo o que acontece no condomínio. Para muitos, é uma figura basilar dentro do condomínio.

À parte  essas características, o zelador ainda realiza outras funções nas quais incluem:

  • o zelador transmite, ao síndico, questões relevantes ocorridas durante a ausência do síndico,
  • dependendo da terceirização, o zelador pode auxiliar o síndico quanto à montagem  da escala de folgas e férias dos outros profissionais do condomínio;
  • o zelador não deve receber incumbências de moradores do condomínio, pois todas as suas tarefas são  designadas apenas pelo síndico que entre elas estão, como, por exemplo, conferir  relógio de água, o funcionamento dos elevadores,
  • receber reclamações dos moradores para posteriormente repassá-las ao síndico.
  • verificar se os demais funcionários do condomínio estão em condições de trabalho e se eles tem todo o material de limpeza, se estão uniformizados, senão, providenciar, observar se os funcionários são pontuais e se realmente fazem o serviço.

Quais são as qualidades de um zelador?

Uma das primeiras características que todo zelador deve ter é a disciplina, pois depois dela todas as outras são consequências, como:

  • manter a ordem no condomínio,
  • ter conhecimento acerca de gerenciamento de pessoas,
  • elaborar lista de atribuições diárias, semanais e mensais dos demais funcionários,
  • manter a manutenção preventiva do condomínio em dia, entre outras.

Quais são as qualidades de um agente de limpeza?

O agente de limpeza é o profissional que tem como responsabilidade fazer a limpeza para a conservação do condomínio, deixando-o sempre limpo.

As principais atribuições de um Agente de limpeza são:

  • limpar e arrumar todo o condomínio nos mínimos detalhes, como: janelas, vidraças, banheiros, cozinhas, área de serviço, garagens e pátios, assoalhos e móveis, carpetes e tapetes,
  • atuar com limpeza de área externa e interna,
  • abastecer os ambientes com materiais indispensáveis à limpeza,
  • fazer sempre a retirada do lixo,
  • fazer a limpeza do escritório, se for o caso, do síndico, da portaria, dos depósitos, dos  banheiros, vestiários etc.,
  • varrer a parte interna do condomínio, as escadas e o passeio,
  • limpar os elevadores,
  • realizar a reposição de material de higiene, bebedouro, manter rotinas de higiene e limpeza.

Percebe-se que o agente de limpeza trabalha levando em conta a organização e a higienização de todo o condomínio.

Por isso que, para trabalhar como agente de limpeza, o profissional deve ter boa disposição física, capacidade de cumprir ordens e determinações, capacidade de organização, saber ouvir sugestões e críticas, possuir gosto por servir, ter iniciativa e paciência.

O que um zelador não pode fazer?

O zelador, dentro de suas funções, sabe exatamente como é todo o trabalho num condomínio. O zelador sabe como funciona todas as instalações do condomínio, o que cada funcionário faz, a hora que chega, a hora certa de sair do condomínio. Apesar desse conhecimento, o zelado não pode realizar funções que não são suas, em razão da própria natureza do seu trabalho, conhecer todo o condomínio.

Muitos condomínios podem “aproveitar” e pedir ao zelador, para, por exemplo, substituir a mão-de-obra especializada. Isso ele não pode fazer. O que pode ser sua função são pequenos reparos de emergência, até que a manutenção especializada venha fazer o conserto, no mais, ele deve ficar dentro de somente suas funções.

Moradores também não podem pedir a ele trabalhos extras, ainda que pequenos. Aliás, um zelador não pode entrar dentro dos apartamentos.

O ideal é que todas as funções, a serem praticadas pelo zelador no condomínio, sejam passadas a ele  somente pela empresa terceirizada.

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